The principle of good faith in the conduct of entrepreneurs and tenants in transactions of urban renewal:
עקרון תום הלב בהתנהלות שבין יזמים ודיירים בעסקאות של התחדשות עירונית
על דיני החוזים חולש עקרון תום הלב המחייב את הצדדים לנהוג בתום לב ובנאמנות זה כלפי זה משלב המשא ומתן לכריתתו של חוזה ועד לקיום החוזה הלכה למעשה.
עקרון תום הלב מהווה עיקרון על מנחה בשיטת המשפט בישראל והוא כולל ערך מוסף של עקרונות מוסריים כגון נאמנות, יושרה והגינות. יישום העיקרון מופיע בדברי חקיקה בצורה מפורשת ושאינה מתפרשת לשתי פנים מזה שנות דור ובמספר רב מאוד של חוקים ולא רק בתחום החוזים, אלא בכל ענפי המשפט.
במבזק זה נסקור את החלטתו של בית המשפט המחוזי בחיפה אשר דן לאחרונה במערכת היחסים שבין יזם לדיירים במסגרת פרויקט של “פינוי – בינוי” והחלת עקרון העל הזה של תום הלב גם במערכת יחסים שכזו ובהקשר של “דייר סרבן”.
ואלה נסיבות המקרה:
עסקינן בפסק דין של בית המשפט המחוזי בחיפה בתביעה למתן פיצויים בגין הפרת חוזה. התובעת הינה חברה אשר קידמה פרויקט לבנייה בבניין המצוי בשכונה שהוכרזה כמתחם פינוי – בינוי בעיר נהריה (להלן: “הפרויקט“). הנתבע הינו בעל זכויות בבניין אשר איתו התקשרה התובעת בשני הסכמים; הראשון – לרכישת דירתו של הנתבע בבניין אותו היא התכוונה להרוס ולהקים תחתיו בניין אחר במסגרת אותו פרויקט של פינוי – בינוי. השני – למכירת דירה שברשות התובעת בבניין אחר בעיר לנתבע בתמורה לרכישת דירתו הנ”ל בבניין המיועד להריסה (להלן: “דירת התמורה“) (זאת בנוסף לתמורה כספית שקיבל הנתבע במסגרת העסקה בשל הפרש השווי שבין הדירות).
לאחר חתימת ההסכמים בין התובעת לנתבע התנהלה התובעת מול שאר בעלי הדירות בבניין ואף התקשרה עמהם בהסכמים, למעט דירה אחת אשר בעליה דחו את הצעות התובעת (להלן: “הדירה הנותרת“).
ברבות הימים, ניהלו התובעת והנתבע מו”מ בקשר לדירת התמורה שעתיד היה לקבל הנתבע וזאת לשם החלפתה בדירת תמורה אחרת. במקביל להליכי המו”מ שבין הצדדים ולאחר שהנתבע נוכח לדעת כי התובעת מסרבת לדרישותיו השונות, הוא התקשר בהסכם מול אותם בעלים של הדירה האחרונה בבניין המיועד לההרס ואשר סרבו להתקשר בהסכם עם התובעת ורכש את דירתם.
משלא צלח המו”מ שבין הנתבע לתובעת לגבי החלפת דירת התמורה ולגבי סכום הפיצוי אותו דרש הנתבע בגין איחור בלוחות הזמנים למסירת דירת התמורה, הודיע הנתבע לתובעת על ביטול ההסכמים שכרת עמה והגיש כנגדה תביעה לפיצויים בגין הפרת חוזה בשל איחור במועד מסירת דירת התמורה כאמור.
התובעת, מצידה, ביקשה להצהיר כי הנתבע הפר הפרה יסודית את החוזה שכרת עמה בכך שרכש את הדירה הנותרת בבניין וכן ביקשה לפסוק לה פיצוי בגין הפרה זו. כמו כן בקשה התובעת להצהיר כי החוזה לפיו רכשה את דירת הנתבע הינו בתוקף, וכי לנתבע מגיע, לכל היותר, פיצוי בגין איחור במסירת דירת התמורה.
מכוח חוק פינוי בינוי (פיצויים), תשס”ו-2006, התובעת ביקשה להכריז על הנתבע כ”דייר סרבן” כמשמעותו בחוק וכמי שביצע עוולה של גרם הפרת חוזה בין התובעת לבין שאר הדיירים בבניין.
בהכרעתו ציין בית המשפט כי על דיני החוזים חולש עקרון תום הלב המחייב את שני הצדדים לנהוג בתום לב ובנאמנות זה כלפי זה. בנסיבות העניין קבע בית המשפט כי אין כל ספק שהתנהגותו של הנתבע נגועה בחוסר תום לב, והיא באה לידי ביטוי במיוחד ברכישת הדירה הנותרת על ידו.
בית המשפט ציין כי הנתבע ידע שהתובעת רכשה את הדירות בבניין לשם הריסתו ובניית בנין אחר במקומו, וכי תנאי לביצוע הפרויקט הוא רכישת כל דירות הבניין על ידי התובעת ופינוין מדייריהן. על כן צוין כי אין כל ספק שרכישת הדירה הנותרת על ידי הנתבע משמעותה היתה סיכול הפרויקט ומניעת האפשרות מן התובעת להוציאו לפועל עקב כך, אלא אם התובעת תענה לדרישותיו של הנתבע הרלבנטיות גם לדירה האחרת ובכלל.
בהכרעתו קבע בית המשפט כי התנהגותו של הנתבע היתה כפופה לעקרון תום הלב והצדק ובנסיבות עולה כי רכישת הדירה הנותרת על ידי הנתבע נעשתה בחוסר תום לב ועל מנת להוות מכשיר לחץ על התובעת, ביודעו כי בלעדי דירה זו לא תוכל התובעת להוציא לפועל את הפרויקט.
בנסיבות אלה קבע בית המשפט כי יש לחייב את הנתבע למכור לתובעת את הדירה הנותרת שרכש, בסכום הזהה לסכום התמורה שאותה שילם הנתבע לבעליה במקור.
באופן האמור גם הוחל עקרון הפיצוי לטובת התובעת – החברה היזמית – בגין סירובו של הנתבע – הדייר הסרבן – למכור את הדירה האמורה ועל ידי כך למנוע את הוצאת פרויקט הפינוי – בינוי האמור לפועל.
תוצאת פסק הדין הינה אם כן שהדייר חויב למכור דירה לחברה יזמית שרכשה את שאר הדירות בבניין לצורכי הוצאתו לפועל של פרויקט פינוי – בינוי. בכך חשיבותו של פסק הדין, מעבר לנסיבות הקונקרטיות שלו.
תא (חי’) 6157-07-15 עדירן פיורה השקעות (1996) בע”מ נ’ גל אלימי
***
לפרטים נוספים בעניין זה הנכם מוזמנים לפנות לעו”ד ישראל עזיאל, שותף, ראש מחלקת נדל”ן, בטלפון 03-6074567 או בדוא”ל israela@gkh-law.com או לעו”ד אורי ורשבסקי, בטלפון 03-6074467 או בדוא”ל oriw@gkh-law.com
