Liability for building defects under the provisions of the Sale Law will apply to private sellers, as well as entrepreneurs and construction companies:
אחריות לליקויי בנייה מכח הוראות חוק המכר תחול גם על מוכרים פרטיים ולא רק על יזמים וחברות בניה
בעוד שידוע לכל כי בעת רכישת דירת מגורים חדשה מקבלן נהנה הרוכש מהגנות המוקנות לו מכח הוראות חוק המכר דירות, התשל”ג-1973 (להלן: “חוק המכר דירות“), אשר מטילות, בין השאר, אחריות לתיקון ליקויים על המוכר ו/או תשלום פיצוי כספי בגינם, חידד לאחרונה בית המשפט העליון את הסוגיה והטיל אחריות, מכוח החוק האמור, בגין ליקויי בנייה שכאלה גם על אדם פרטי אשר התקשר בעסקה למכירת ביתו.
במבזק זה נסקור את החלטתו של בית המשפט העליון אשר קובעת מתי תחול אחריות לתיקון ליקויים ו/או לתשלום פיצוי בגין קיומם, גם על מוכר “פרטי” אשר בנה בית והתקשר בעסקת מכר לגביו.
ואלה נסיבות המקרה:
במסגרת פסק הדין דן בית המשפט העליון בערעור ובערעור שכנגד שהוגשו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה במסגרתו נדחתה ברובה תביעה של רוכשי בית מגורים אשר התקשרו בהסכם לרכישתו ממוכר פרטי (שאינו יזם או גוף קבלני) ואשר בנה באמצעות קבלן מטעמו בית מגורים על מגרש שבבעלותו.
לימים התגלו ליקויים בבית החדש שנרכש והתעוררה השאלה, האם על המוכר – אדם פרטי שבנה את הבית – לשאת באחריות מכוח חוק המכר דירות. יצוין כי המוכר גרס מלכתחילה כי הוא בנה את הבית למגוריו שלו ולבסוף החליט למכרו כחדש לאותם רוכשים.
הרוכשים טענו כי על המוכר רובצת האחריות לתיקון ליקויים הקיימים בבית המגורים אותו רכשו וזאת מכוח הוראות חוק המכר דירות ועל כן דרשו פיצויים – הן בגין הוצאות שכבר הוציאו לתיקון הליקויים בעצמם והן בעבור ליקויים שטרם תוקנו על ידם. מנגד טען המוכר, בין השאר, כי הוראות חוק המכר דירות אינן חלות במקרה דנן בשים לב לכך שאין מדובר בגוף יזמי או במכר יזמי, ולכן אין מקום לחייבו, מכוח החוק הזה, בתשלום פיצויים לרוכשים בגין הליקויים.
בית המשפט המחוזי קבע כי חוק המכר דירות אינו חל על העסקה אלא חלים דיני החוזים הרגילים החלים על כל הסכם התקשרות ככזה, ולאו דוקא בהקשר של ליקויי בנייה וחבות תיקונם מכוח חוק המכר דירות. בית המשפט העליון הפך את פסק דינו של בית המשפט המחוזי וקבע כי יש מקום להחיל את הוראות חוק המכר דירות במקרה דנן ומשכך יש לחייב את המוכר בתשלום פיצויים לרוכשים בגין הליקויים בבית מכוחו.
במסגרת פסק הדין הבהיר בית המשפט העליון כי הרציונאל של חוק המכר דירות הינו להסדיר את התנהלות השוק הפרטי בתחום מכר הדירות באמצעות קביעת הסדר קוגנטי, בין אם מדובר בחברות בניה ובין אם מדובר באנשים פרטיים.
הוראות חוק המכר דירות מגדירות במפורש מיהו מוכר לעניין תחולת החוק וקובעות כי יראו מוכר כמי שמכר
דירה אשר נבנתה על ידו על מנת למכרה.
מתוך הבנה כי קיים קושי להוכיח שהמוכר, הפרטי לענייננו, אכן בנה דירה במטרה למכור אותה, קובע החוק חזקה הניתנת לסתירה ולפיה מוכר דירה שהיתה תפוסה בידי אחר פחות משנה מיום גמר בנייתה או שהוא עצמו גר בה פחות משישה חודשים מיום גמר בנייתה, חזקה שבנה או רכש אותה על מנת למכרה.
משמעות תחולת החזקה הזו על המוכר הינה כי על המוכר מוטל הנטל להוכיח שבנה את הבית מלכתחילה שלא על מנת למכרו. ככל שלא יוכיח המוכר אחרת, אחריות מכח הוראות חוק המכר דירות תחול עליו.
ובמילים אחרות – האחריות עפ”י חוק המכר דירות של מוכר פרטי אשר בנה בית מגורים ומכר אותו נעוצה בראש ובראשונה בשאלה האם הוא בנה את הבית למגוריו שלו, שאז החוק לא יחול, או שמא הוא בנה את הבית מתוך רצון וכוונה למכרו לאחרים. הבחינה הינה עפ”י נסיבות העניין כאשר הנטל הינו על המוכר להוכיח שבנה למגוריו, וזאת כאשר עליו להתמודד עם החזקה המשפטית לפיה, ככל שהבית היה תפוש ע”י אחר שאינו המוכר פחות משנה מגמר הבנייה, או שהמוכר התגורר בו פחות מ- 6 חודשים מגמר הבנייה, אזי האחריות לפי חוק המכר דירות תחול על המוכר, היות ויראו אותו כמי שבנה את הבית כדי למכרו.
בהתאמה, האמור חל גם על אדם אשר קנה דירה ממוכר, כגון חברת בנייה, על מנת למכרה. בדרך הזו גם נמנעת למשל תופעה של מכר דירות על ידי חברות הבניה לאנשי קש, כדי לחמוק מתחולת הוראות החוק.
כאמור, פסק הדין חידד כי תחולתו של החוק אינה מוגבלת אך ורק לחברות בניה והוא עשוי לחול גם על אנשים פרטיים. על כן, אדם פרטי אשר בונה בית מגורים באמצעות קבלן מטעמו במטרה למכרה ולהפיק רווח יזמי מהמכירה, יכול בהחלט להיכנס לגדר תחולתו של חוק המכר דירות.
הרציונאל העומד בבסיס פסק הדין הינו כי מטרת חוק המכר דירות כאמור לעיל הינה להגן על רוכשי הדירות, בין אם התקשרו בהסכם מול חברת בניה ובין אם התקשרו מול מוכר פרטי. שאז, בין אם המדובר בחברת בניה או באדם הפרטי, במעמדם כמוכר, אזי הם יישאו באחריות אם עשו שימוש בחומרי גלם זולים, אם הבנייה הינה בסטנדרט נמוך, אם יש ליקויים בדירה ועוד.
במקרה דנן קבע בית המשפט העליון כי בניגוד לקביעת בית המשפט המחוזי, המוכר לא הרים את הנטל לסתור את החזקה המוטלת עליו ולא הביא ראיות פוזיטיביות התומכות בטענתו לפיה לא בנה את הבית על מנת למכרו אלא כדי לגור בו עם משפחתו. על כן קבע בית המשפט העליון כי הוראות חוק המכר דירות חלות במקרה דנן.
באשר לאחריות המוכר לתיקון ליקויים, כאן קבע בית המשפט העליון כי בד בבד עם הדרישה מהמוכר לתקן פגמים בבנייה, נדרש הקונה, כמתחייב בחוק, להעניק למוכר הזדמנות נאותה לביצוע התיקון. שילוב החובות נועד להדגיש את ההעדפה לתיקון הפגם על ידי המוכר. חובתו של המוכר הינה לתקן אך יש להעניק לו הזדמנות ראויה לעשות כן.
מכאן, על מנת שרוכשים יזכו לשיפוי בגין הליקויים ובשל הצורך לתקנם ו/או בעבור הוצאותיהם לתיקונם יש לבחון שתי שאלות: הראשונה – האם הרוכשים פעלו בהתאם להוראות חוק המכר דירות וערכו פניה מוקדמת למוכר טרם ביצוע התיקון על ידם וע”י כך אפשרו למוכר לבצע את התיקון; השניה – האם הליקוי ו/או אי-ההתאמה הנטענת התגלו בתוך תקופות האחריות הקבועות בחוק.
המשמעות מפסק הדין הינה רחבה ביותר. כך, ישנם מקרים רבים שבהם גורמים פרטיים שרכשו ו/או בנו דירות חדשות לצרכי מכר ושלא למגורים שלהם, מתקשרים בהסכמים למכר וכלל אינם מודעים לחובה החלה עליהם מכח הוראות חוק המכר דירות. הדבר נכון לגבי חברי קבוצות רכישה המתקשרים בהסכמים למכר דירותיהם עם השלמת בנייתן, חברי עמותות בנייה, משתכנים בשכונות הרחבה של קיבוצים ומושבים, כמו גם אנשים פרטיים הרוכשים מקרקעין לבנייה ועוד.
אלה גם אלה חייבים על כן לקחת בחשבון את תחולת חוק המכר דירות לגביהם ולפרקי זמן של שנים לאחר המכר, כקבוע בחוק. לפיכך, עליהם להיערך לכך ולהקפיד גם על איכות הבנייה כמו גם לקבלת שיפוי מן הקבלן הבונה בעבורם במקרה של תחולת החוק והחובה לתקן.
***
לפרטים נוספים בעניין זה הנכם מוזמנים לפנות לעו”ד ישראל עזיאל, שותף, ראש מחלקת נדל”ן, בטלפון 03-6074567 או בדוא”ל israela@gkh-law.com או לעו”ד אורי ורשבסקי, בטלפון 03-6074467 או בדוא”ל oriw@gkh-law.com
