עדכון לקוחות | מכרזי רמ"י לדיור להשכרה לטווח ארוך – מתן אפשרות למכירת דירות להשכרה לבעלים פרטיים

לקוחות יקרים,

לאחרונה, חל שינוי בכללי רמ"י ביחס לפרויקטים בתחום השכירות למגורים לטווח ארוך ומתן האפשרות ליזמים המחזיקים בפרויקטים אלה למכור דירות להשכרה לבעלים פרטיים. השינוי משפיע על חברות אשר זכו זה מכבר במכרזי רמ"י וחברת דירה להשכיר ("החברה") לדיור להשכרה לטווח ארוך או חברות המבקשות להשתתף במכרזים אלו.

במרץ 2024 תוקן פרק 4.8 לקובץ החלטות מועצת רמ"י ("קובץ ההחלטות") שעניינו מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח, לפיו הסמיכה מועצת מקרקעי ישראל צוות הכולל את נציגי רמ"י, משב"ש ואגף התקציבים, לקבוע כללים לפיהם תותר מכירת דירות בפרויקטים להשכרה ארוכת טווח, לבעלי דירות פרטיים.
ביום 2.6.2024 אימצה הנהלת רמ"י את המלצות הצוות, שעיקרן כדלקמן:

א. היקף ומועד מכירת הדירות
תותר מכירה של עד 40% מסך יחידות הדיור להשכרה בפרויקט, כולל יחידות הדיור המיועדות להשכרה במחיר מופחת וכולל דירות שהתקבלו כתוצאה מהקלת "שבס".
מכירת דירות תותר החל ממועד קבלת החלטת ועדה למתן היתר בניה בתנאים, ביחס ל- 50% לפחות מיחידות הדיור להשכרה, ובכפוף להשלמת מלוא התחייבויות היזם המהוות תנאי לחתימת חוזה חכירה על פי תנאי המכרז, לרבות תשלום מלוא התמורה בגין הקרקע.
ב. תנאי המכר
המכירה תבוצע בהתאם להוראות חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974, כאשר רישום הערות אזהרה לטובת רוכשי הדירות לצורך שחרור הערבויות/פוליסות הביטוח שיתנו להם על פי חוק זה, יבוצע רק לאחר השלמת ביצוע פרצלציה, רישום החכירה על שם היזם וקבלת אישור אכלוס לפרויקט.
במסגרת חוזה המכר יביא היזם לידיעת רוכשי הדירות את הוראות המכרז הרלוונטיות לרבות היות הפרויקט פרויקט להשכרה ארוכת טווח, משך תקופת ההשכרה, היות חלק מהדירות בפרויקט "דירות בשכ"ד מופחת" ומספרן, אחריות היזם לניהול הפרויקט כפרויקט השכרה לטווח ארוך, הוראות סעיפים ב(3) – (6) ו- ג(1) – (3) להלן ועוד.
היזם יישאר האחראי הבלעדי לקיום מלוא ההתחייבויות על פי המכרז וההסכמים שנחתמו במסגרתו לרבות חוזה החכירה וההסכם העיקרי ולניהול הפרויקט כפרויקט להשכרה במשך כל תקופת ההשכרה, ולא יהיה במכירת הדירות בכדי לגרוע מאחריותו כאמור.
הערת האזהרה הרשומה לטובת חברת דירה להשכיר על מקרקעי הפרויקט, להבטחת השימוש להשכרה על פי תנאי המכרז, תמשיך לחול ללא כל שינוי, גם על הדירות שנמכרו. היזם יחתום על כתבי הסכמה שיידרשו לצורך ביצוע עסקאות בדירות הנ"ל, מכוח ייפוי כוח שינתן לו על-ידי דירה להשכיר וידווח לדירה להשכיר על כל שימוש בייפוי הכוח.
היזם יישאר אחראי לכל הפעולות המשפטיות הכרוכות בטיפול ברוכשי הדירות עד לרישום זכויותיהם בטאבו (העברות זכויות, מתן התחייבויות לרישום משכנתא, רישום הערות וכדו') ולא יורשה להפנותם לרמ"י לקבלת שירותים אלה.
תותר מכירת הדירות על-ידי הרוכשים לרוכשים יד שלישית וכן הלאה, באותם תנאים.
ג. מגבלות על רוכשי הדירות
על מנת להבטיח שהדירות תמשכנה לשמש למטרתן, לשכירות ארוכת טווח בהתאם לתנאי המכרז, הוטלו על רוכשי הדירות מגבלות, אשר היזם מחויב לעגנן בהסכמי המכר, כדלקמן:
הרוכשים עצמם או בני משפחותיהם לא יוכלו להתגורר בדירות ודירות אלה תמשכנה להיות מנוהלות (לרבות ניהול שכירויות) על-ידי היזם, לפי תנאי המכרז.
לרוכשי הדירות לא תהיה כל סמכות לקבלת החלטות ביחס לפרויקט, זהות השוכר, דמי השכירות וכו' והיזם יהיה סוברני לפעול ביחס לפרויקט מול גופי המדינה ללא כל תלות ברוכשי הדירות.
החזקה שתינתן לרוכשי הדירות תהיה חזקה משפטית בלבד ולרוכשים לא תהיה זכות לקבלת חזקה פיזית בדירות, למשך כל תקופת ההשכרה.
ד. פיקוח על מכירת הדירות
לצורך קבלת אישור החברה למכירת דירות בפרויקט, יהיה על היזם לעמוד בתנאים הבאים:
חתימה על תוספת ל"הסכם העקרי" שנחתם במסגרת המכרז, בנוסח שיאושר על-ידי ועדת המכרזים של החברה, והכוללת בין היתר התחייבות של היזם לעמוד בתנאים ובמגבלות המפורטות לעיל.
להמציא לחברה להערותיה (ככל שיהיו) את נוסח הסכם המכר על פיו תבוצע מכירת הדירות, טרם תחילת המכירות.
להמציא לחברה את פרטי יחידות הדיור שיימכרו, מיקומן בפרויקט, האם הינן בשכ"ד מופחת וכל פרט אחר שתבקש החברה.
להמציא לחברה את אישור הגוף המממן את הפרויקט להגשת בקשת היזם למכירת דירות בפרויקט.
לצרף להסכם המכר נספח, בנוסח שיומצא לו על-ידי החברה, ואשר יידע את רוכשי הדירות בדבר תנאי המכרז הרלוונטיים.
כמו כן יחויב היזם לדווח לחברה על כל השלמת עסקה למכירת דירה לרוכש פרטי וכל נתון הנובע מעסקאות כנ"ל, לרבות נתונים מסחריים.
ה. תחולה
הכללים החדשים המפורטים לעיל יחולו גם על מכרזים שנסגרו טרם תיקון סעיף 4.8 לקובץ ההחלטות שנכנס לתוקף ביום 7.1.2024, בכפוף לחתימת התוספת להסכם העקרי כאמור בסעיף ד(1) לעיל.
במכרזים בהם הוגשו הצעות טרם המועד האמור (7.1.2024) תותר מכירת דירות בהתאם לכללים הנ"ל ובלבד שהתקבלה החלטת הוועדה למתן היתר בתנאים ביחס ללפחות 50% מיחידות הדיור, עד ליום 31.12.2025. בסמכות ועדת המכרזים להאריך מועד זה ככל שיוצגו נימוקים המצדיקים עיכובים בפרויקט.
במכרזים בהם טרם נבחרו זוכים – יותאמו הוראות המכרז בהתאם לכללים הנ"ל.
יצוין כי הכללים הנ"ל לא יחולו על מתחמים שחלות עליהם הוראות החוק לקידום הבניה במתחמים מועדפים (הוראת שעה), תשע"ד- 2014 (חוק הותמ"ל), שכן חוק זה מחייב כי הבעלות בדירות להשכרה תהייה אחודה בידי בעלים אחד בלבד. עוד יצוין כי נעשתה פנייה על-ידי החברה לותמ"ל על מנת לאפשר את מכירת הדירות גם במתחמים אלו אך טרם התקבלה תשובה בעניין.

אנו ממליצים ללקוחות המחזיקים בפרויקטים מסוג זה לבחון את יישום הכללים החדשים על הפרויקטים שבבעלותם ואת מידת השפעתם על כלכליות הפרויקט.
נשמח לעמוד לרשותכם להבהרות נוספות בנושא זה ולאופן יישום הכללים החדשים.