עדכון שיעור מס הרכישה וביטול מגבלת ריבית "הפריים" לנוטלי משכנתאות
במבזק זה נביא בפניכם שני עדכונים מהעת האחרונה אשר יש בהם כדי להשפיע על רוכשי נדל"ן ואף להוות תמריץ להתקשרות בעסקאות רכישה.
שני הנושאים המפורטים במבזק זה, יש בהם כדי לעודד רוכשים פוטנציאלים לרכוש נכסי נדל"ן ובאופן הזה להחזיר את המשקיעים לתחום אשר ממנו הם הדירו את רגליהם בשנים האחרונות בעקבות המדיניות הקודמת שנועדה להדיר כאמור את רגלי המשקיעים, כולל ע"י העלאת מדרגות מס הרכישה, וזאת מתוך מטרה, שלא הושגה, להגדיל את ההיצע בשוק הדיור וע"י כך להביא להורדת מחירים.
גם השינוי בתחום המשכנתאות לדיור, עליו נפרט בהמשך, יש בו כדי לייצר גמישות רבה יותר לרוכש הפוטנציאלי.
1. עדכון שיעורי מס הרכישה לשנת 2021
מדרגות מס הרכישה החלות על רוכשי דירות למגורים מתעדכנות בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק"), אחת לשנה וזאת בהתאם לשיעור עליית מדד שירותי דיור בבעלות הדיירים שמפרסמת הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.
מדרגות מס הרכישה לשנת 2021 עודכנו בהתאם לשיעור עליית המדד בשנת 2020, כך שרוכשי דירות למגורים ייהנו מהפחתה בסכום של מס הרכישה. כלומר, מחיר דירה ממנו מתחילים להתחייב בתשלום מס הרכישה, עלה.
לצורך העניין, לדוגמא: במקרה של דירת מגורים יחידה – אם בשנת 2020 לא שולם מס על שווי של דירה עד לסכום של 1,744,505 ₪, אזי שמעתה, בשנת 2021, לא ישולם מס רכישה על שווי של דירה עד לסכום של 1,747,865 ₪.
עניין זה הוא שגרתי. ואולם, השינוי המהותי הינו ביחס למדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה נוספת (שאינה דירה יחידה), קרי, משקיעים פוטנציאלים. בקשר לכך, הסכומים הנקובים כיום במדרגות מס הרכישה הינם על בסיס הפחתה קודמת של שיעור מס הרכישה ביחס לדירת מגורים נוספת אשר מקורה בהצעה לתיקון החוק של שר האוצר ישראל כ"ץ אשר אושרה ביום 29.7.2020 ע"י מליאת הכנסת ונועדה להחזיר את המשקיעים לתחום. במסגרת התיקון נקבע כי הוראת השעה אשר קבעה כי מס הרכישה שיחול על רוכשי דירת מגורים נוספת יעמוד על שיעור של 8% על חלק השווי שעד 5,340,425 ₪ ועל היתרה בשיעור של 10%, תסתיים, והחל ממועד פרסום החוק ברשומות יופחתו באופן משמעותי שיעורי המס ויחולו מדרגות המס הקבועות בחוק.
ביום 17 בינואר 2021 פרסמה רשות המיסים את הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2021 בה מפורטים כלל עדכוני סכומי המס כפי שיפורטו להלן.
במבזק זה נביא בפניכם את עדכוני הסכומים ביחס למדרגות מס הרכישה.
1.1. דירת מגורים יחידה;
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(3) לחוק, יחיד תושב ישראל הרוכש דירת מגורים יחידה, כהגדרתה בחוק, מיום 16.1.2021 ועד ליום 15.1.2022, יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
א. על חלק השווי שעד לסך של 1,747,865 ₪ – לא ישלם מס.
ב. על חלק השווי העולה על סך של 1,747,865 ₪ ועד לסך של 2,073,190 ₪ – 3.5%.
ג. על חלק השווי העולה על סך של 2,073,190 ₪ ועד לסך של 5,348,565 ₪ – 5%.
ד. על חלק השווי העולה על סך של 5,348,565 ₪ ועד לסך של 17,828,555 ₪ – 8%.
ה. על חלק השווי העולה על סך של 17,828,555 ₪ – 10%.
1.2. דירת מגורים נוספת (שאינה דירה יחידה);
בהתאם להוראות סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק, הרוכש דירת מגורים נוספת (שאינה דירת מגורים יחידה) מיום 16.1.2021 ועד ליום 15.1.2022, יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
א. על חלק השווי שעד לסך של 1,294,770 ₪ – 5%.
ב. על חלק השווי העולה על סך של 1,294,770 ₪ ועד לסך של 3,884,295 ₪ – 6%.
ג. על חלק השווי העולה על סך של 3,884,295 ₪ ועד לסך של 5,348,565 ₪ – 7%.
ד. על חלק השווי העולה על סך של 5,348,565 ₪ ועד לסך של 17,828,555 ₪ – 8%.
ה. על חלק השווי העולה על סך של 17,828,555 ₪ – 10%.
1.3. הקלה ל- "עולה";
בהתאם להוראות תקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה- 1974 (להלן: "התקנות"), רוכש המוגדר כ"עולה", בהתאם לתקנות, זכאי להקלה במס הרכישה בעת רכישת דירת מגורים ו/או בית עסק בתקופה שתחילתה 12 חודשים קודם למועד עלייתו לישראל ומסתיימת בתוך 84 חודשים (שבע שנים) לאחר עלייתו כאמור.
הרוכש מיום 16.1.2021 ועד ליום 15.1.2022, הזכאי להטבה כאמור יחויב במס רכישה לפי המדרגות הבאות:
א. על חלק השווי שעד לסך של 1,842,155 ₪ – 0.5%.
ב. על חלק השווי העולה על סך של 1,842,155 ₪ – 5%.
1.4. הקלה לרוכש של משק חקלאי;
בהתאם להוראות תקנה 16 לתקנות, הרוכש זכות במקרקעין לשם ייסוד משק חקלאי או לשם קיומו, זכאי להקלה במס רכישה. רוכש מיום 16.1.2021 ועד ליום 15.1.2022, הזכאי להטבה כאמור יחויב במס רכישה (לגבי החלק שאינו מהווה בניין למגורים אשר לגביו ישלם מס רכישה בהתאם לשיעורים החלים על רוכשי דירות למגורים) לפי המדרגות הבאות:
א. על חלק השווי שעד לסך של 456,905 ₪ – 0.5%.
ב. על חלק השווי העולה על סך של 456,905 ₪ – 5%.
2. ביטול מגבלת ריבית הפריים לנוטלי משכנתאות
בעשור האחרון נקט הפיקוח על הבנקים מכלול של צעדים מקרו-יציבותיים (להפחתת הסיכון המערכתי הפיננסי) נוכח ההתפתחויות בשוק הדיור. בין היתר קבע המפקח על הבנקים הגבלות על חלקה של ההלוואה לדיור בריבית משתנה מסך כל ההלוואה.
ההגבלה הראשונה – חלקה של ההלוואה בריבית פריים לא יעלה על שליש מסך ההלוואה; והשנייה – חלקה הכולל של ההלוואה בריבית משתנה לא יעלה על שני שלישים מסך ההלוואה.
ההוראות הללו נועדו להגן על הלווים, כדי שלא יסתכנו יתר על המידה בעת נטילת הלוואה לטווח ארוך, בשל משברים פתאומיים ושינויים בריבית.
לענייננו, ריבית הפריים היא ריבית חובה בסיסית המוסכמת בין הבנקים וכיום עומדת על מרווח קבוע מעל הריבית אותה קובע בנק ישראל, כלומר מדובר בריבית בסיסית הנחשבת לריבית נמוכה. יחד עם זאת, ריבית הפריים, בהגדרה, נתונה לשינוי.
לאחרונה שינה בנק ישראל את מדיניותו זו בדמות ביטול המגבלה בנושא היקף נטילת המשכנתא בריבית הפריים ובאופן שאם עד לביטול המגבלה ניתן היה לקחת עד שליש מסכום המשכנתא במסלול צמוד פריים, החל מיום 17 בינואר 2021 יכולים נוטלי הלוואות חדשות לדיור לקחת עד שני שלישים מהמשכנתא בריבית פריים (שהינה נמוכה כיום).
התוצאה מן האמור הינה הן בהיבט הגדלת הגמישות ומגוון האפשרויות העומדות בפני הלווים ובעיקר ביכולת להוזיל את סכום החזר המשכנתא החודשי.
חשוב בכל מקרה להדגיש את חשיבות הצורך בשיקול דעת מוקפד של הלווה בעת בחירת סל המשכנתא המתאים לו על מנת להביא בחשבון את העלויות והסיכונים הקיימים בכל אחד מהמסלולים האפשריים במבט צופה פני עתיד, וביחס לצרכיו ואפשרויותיו של כל לווה ולווה.
כמו כן, כצעד משלים לאמור, בימים אלה מבוצעת בחינה בבנק ישראל בנוגע לשיטת החישוב וגובה מדרגות עמלת הפירעון המוקדם על הלוואות לדיור, שיוזיל את אפשרויות מיחזור המשכנתא בבואו של לווה לנקוט בצעד זה.
יודגש כי נותרו בעינן המגבלות האחרות על הלוואות לדיור, לרבות של יחס גובה ההלוואה לשווי הנכס (LTV), גובה התשלום החודשי כחלק מהכנסת משק הבית (PTI) והמגבלה על חלק ההלוואה בריבית משתנה לפיה, לפחות שליש מהלוואה לדיור תינתן בריבית קבועה ועד שני השלישים הנותרים יינתנו בריבית משתנה.
אנו נשמח לעמוד לרשותכם בכל שאלה או הבהרה בנושא.
לפרטים נוספים בעניין מבזק זה הנכם מוזמנים לפנות למחלקת נדל"ן בטלפון: 03-6074468 לעו"ד ישראל עזיאל, ראש מחלקת נדל"ן במייל: israela@gkh-law.com, לעו"ד אורי ורשבסקי במייל: oriw@gkh-law.com או לעו"ד ליאת בוחניק liatbu@gkh-law.com
