האם התפשטות נגיף הקורונה יכול שתוכר כסיטואציה החוסה תחת כנפיו של המונח "כוח עליון" ובחינת המשמעות של האמור
בתקופה חריגה זו של ימינו, מתעוררות שאלות רבות לגבי תחולתם ויישומם של הסכמים שונים בתחום הנדל"ן ובעיקר בנוגע להסכמי מכר ושכירות, האפשרות להביא לביטולם של ההסכמים הנ"ל ו/או לעכב ביצוע התחייבויות מכח אותם הסכמים וזאת בשל נגיף הקורונה. שאלות אלו, מטבע הדברים, הינן רלוונטיות גם לתחומים אחרים שבמסגרתם התקשרו הצדדים בהסכמים מסחריים מחייבים והם נתקלים כיום בקשיים ביחס ליישומם. כאמור, בהיבט הנדל"ני, השאלות רלוונטיות מצידם של מוכרים ומשכירי נכסים ומצידם של רוכשי ושוכרי נכסים בהתאמה.
השאלה המיידית המתעוררת הינה האם הסיטואציה הנוכחית נכנסת בגדר המושג "כוח עליון", על משמעויותיו. נכון למועד זה, הסוגיה כשלעצמה לא הוכרה באופן פורמאלי, עדיין, במדינת ישראל כ- "כוח עליון" כלשהו היכול להשליך על הפעילות במשק וקבלת ההחלטות שם. ממילא שבנסיבות הזמן הנוכחי הסוגיה טרם הגיעה לפתחם של בתי המשפט והיא טרם נדונה והוכרעה שם ואולם צפוי כי הנושא אכן ימצא את ביטויו בהליכים משפטיים בעתיד.
במבזק זה נתייחס לאפשרות השימוש במונח "כוח עליון" כעילה לעיכוב ו/או לביטול של ביצוע התחייבויות חוזיות וזאת בפרספקטיבה של נגיף הקורונה. הבחינה תהא בהקשר להסכמים מתחום הנדל"ן כאמור.
רלוונטי לענייננו סעיף 18א' לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), תשל"א-1970, הדן בעילת הסיכול בזאת הלשון: "היתה הפרת החוזה תוצאה מנסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ושלא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות הוא בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם עליו בין הצדדים, לא תהיה ההפרה עילה לאכיפת החוזה שהופר או לפיצויים".
המונח הנפוץ לעילה האמורה הינו "כוח עליון" ובלועזית "פורס מז'ור".
אין ספק שמצב המשק הישראלי בכלל ובתחום הנדל"ן בפרט, עקב התפשטות נגיף הקורנה הינו מצב דברים חריג ויוצא דופן אשר בהחלט יכול להקים לכשעצמו טענה להתקיימות נסיבות של "כוח עליון" ואי קיום התחייבויות חוזיות עקב כך. בשלב זה ובהעדר פסיקה ברורה כיום, הרי שהמדובר בהערכות המבוססות על אירועים קודמים, ספרות משפטית והלכה פסוקה, אך כאמור כל אלה יבחנו בבוא היום.
על מנת לקבוע האם מתקיימות הנסיבות של העילה האמורה, יש לבדוק בראש ובראשונה כל מקרה לגופו ועל בסיס נסיבותיו הספציפיות. ההלכה הפסוקה קובעת גם שהצד המפר את החוזה יוכל להסתמך על העילה ובלבד שהראה כמובן את הנסיבות החריגות שהתקיימו ובד בבד יהא עליו להראות שעשה את כל שבאפשרותו כדי לקיים את ההסכם ולהימנע מהפרתו. לעניין זה יידרש הטוען להתקיימות העילה להוכיח גם העדר יכולת לנקוט באמצעים סבירים כדי למנוע את ההפרה המדוברת. ולעניין תחום הנדל"ן, יידרש להבדק האם המצב שנוצר עקב נגיף הקורונה אכן גרם לעיכוב אובייקטיבי, אצל הצדדים להסכם המכר, של השלמת ההתחייבויות החוזיות כגון האפשרות לביצוע תשלומים במועד מצד אחד ומסירת הנכס במועד מהצד השני; כך גם בנוגע להסכמי שכירות ולגבי האפשרות לקיימם, בשים לב למשל למכלול הנסיבות הכלכליות החריגות, אפשרות קיומה של פעילות רגילה בנכס המושכר ועד לקיומה של הוראה בדבר סגר כללי.
מוכרת כבר היום סיטואציה שבה הצדדים להסכמים בתחום הנדל"ן ובהסכמי שכירות בפרט, מגיעים להסדרים פרטניים, גם אם זמניים, הכוללים, בין היתר, הסכמות כאלו ואחרות בדבר הקפאה או דחייה של תשלומי שכירות באופן מלא או חלקי וכיוצ"ב.
על כן, על כל מי שהנו צד להסכם מכר או שכירות בימים אלה להערך בהתאם, בין אם על דרך של הדברות עם הצד השני ובין אם על דרך של שמירה על זכויותיו לעתיד.
אנחנו כמובן לרשותכם לכל שאלה והבהרה שתדרשו לה.
האמור אינו מהווה חוו"ד משפטית מחייבת.
