לקוחות וחברים יקרים,
הרינו מתכבדים לשלוח אליכם חדשות, עדכונים ומאמרים על הנעשה בתחום המסים. והפעם נתמקד בסוגיות ועדכונים בתחום מיסוי נדל"ן מהעת האחרונה.
קריאה נעימה.
1. תובענה ייצוגית לגבי ניכוי פחת במכירת דירה שהושכרה למגורים במסלול פטור ממס הכנסה
לאחרונה אושרה הגשתה של תובעה ייצוגית על ידי עו"ד חן רשף כנגד רשות המיסים ביחס לשאלת חוקיות ניכוי פחת משווי הרכישה בחישוב השבח במכירת דירת מגורים אשר הושכרה במסלול הפטור ממס הכנסה.
כידוע, ישנם 3 מסלולי מיסוי ביחס להשכרת דירת מגורים החלים על יחידים:
-
- א. מסלול מס רגיל- בשיעור מס שולי לפי מדרגות המס של היחיד (מדרגות המס בגין הכנסה שאינה מיגיעה אישית ביחס לנישום אשר טרם מלאו לו 60 שנה מתחילות ממדרגת מס של 31%). במסגרת מסלול זה ניתן לנכות הוצאות פחת והוצאות נוספות לצורך ייצור ההכנסה מדמי שכירות.
- ב. מסלול מס מופחת- בשיעור של 10% ממחזור ההכנסות (שאינן עולות לכדי "עסק") וללא ניכוי הוצאות פחת והוצאות נוספות.
- ג. מסלול פטור ממס – יחיד המשכיר דירה לשוכר יחיד לצורכי מגוריו יהיה פטור ממס בגין דמי השכירות ובלבד שלא היתה לו (או לבן-זוגו המתגורר עימו או לילדו עד גיל 18) הכנסה מהשכרת דירות מגורים בסכום כולל העולה על 5,070 ₪ לחודש (סכום התקרה נכון לשנת 2021).
- עמדת רשות המיסים, כפי שהובאה במסגרת הוראת ביצוע 5/2007, הינה כי ככל וחל חיוב במס שבח במכירת דירת מגורים (אם למשל זו אינה דירה יחידה הזכאית לפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין) יש לנכות משווי הרכישה פחת נצבר (אף אם לא הותר בניכוי במסגרת מס הכנסה) וכפועל יוצא השבח במכירה גדל.
- במסגרת אישור התובענה הייצוגית בבית המשפט המחוזי בפרשת עו"ד חן רשף נ' רשות המיסים, קבע השופט ברנר כי במחלוקת העקרונית בדבר ניכוי הפחת הרעיוני משווי הרכישה של דירה אשר הושכרה במסלול הפטור ממס הכנסה, עדיפה טענת המבקש על פני עמדתה של רשות המיסים. מסקנה זו אף עולה בקנה אחד עם ההלכה שנקבעה בפס"ד בבית המשפט העליון בעניין PIV BV במסגרתו נקבע, כי ככלל, ברירת המחדל לבחינת החבות במס שבח היא, כי הנישום ניכה את מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת בגין המקרקעין במס הכנסה. כנגזר מכך, נקודת המוצא היא כי יש להפחית את מלוא סכומי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח. אולם, הכלל האמור כפוף לחריג לפיו נישום שדיווח כדין על הכנסותיו ושילם את המס המתחייב, ואשר יעמוד בנטל להוכיח כי נמנע במסגרתם מניכוי מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת במס הכנסה, זכאי לכך שסכומי הפחת שלא נוכו כאמור לא יתווספו לחישוב השבח. עם זאת, בבחינת סייג לחריג, נישום אשר לא דיווח כדין על הכנסתו החייבת במס הכנסה, לא רשאי להעלות טענה כי לא נוכו מלוא הסכומים הניתנים לניכוי כפחת מהכנסתו החייבת, ועל כן יש להפחית לגביו בכל מקרה את מלוא סכומי הפחת משווי הרכישה בעת חישוב מס השבח.
- במסגרת אישור התובענה הייצוגית נקבע כי הקבוצה שבשמה תנוהל התובענה הייצוגית היא בעלים של דירות למגורים שמתקיימים בהם התנאים המצטברים הבאים:
-
- א. השכירו את דירותיהם למגורים ושכר הדירה שקיבלו היה פטור לפי החוק;
- ב. מכרו את דירותיהם בין התקופה שראשיתה בשנתיים שקדמו להגשת הבקשה (החל מיום 20.1.2018;
- ג. שילמו מס שבח בגים מכירת הדירות;
- ד. רשות המיסים ניכתה פחת משווי הרכישה בחישוב השבח;
- ה. שילמו בפועל את מס השבח בגין מכירת הדירות, לרבות אותו חלק ממנו שנובע מניכוי הפחת כאמור.
2. מנגנון מס רכישה לדירה חלופית – הארכת התקופה הנדרשת למכירת דירות משפרי דיור
ביום 25.4.2021 פרסמה רשות המיסים הודעה לפיה הארכת התקופה הנדרשת למכירת דירות משפרי דיור ל-24 חודשים במקום 18 חודשים תחול על רכישות שיבוצעו החל מיום 7.7.2021. במסגרת הודעה זו נקבע כי:
"הוראות חוק מיסוי מקרקעין מאפשרות 'למשפרי דיור' לרכוש דירה חליפית לדירתם היחידה ועדיין ליהנות ממדרגות מס רכישה של דירה יחידה / להיחשב כמוכרי דירה יחידה לעניין הפטור ממס שבח ובתנאי שימכרו את דירתם הישנה תוך התקופות שנקבעו בחוק מיסוי מקרקעין ובכפוף לעמידה ביתר הוראות החוק.
סעיף 9(ג1ג)(2)(ב) לחוק קובע כי יחיד תושב ישראל שמכר את הדירה שהייתה דירתו היחידה עד לרכישת הדירה הנוספת תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת (או שנה מהמסירה כאשר נרכשה דירה מקבלן, כמאוחר) יהיה זכאי למדרגות מס רכישה של דירה יחידה ברכישת הדירה הנוספת. באופן דומה קובע סעיף 49ג(1) תקופה של 18 חודשים למכירת הדירה הישנה (ממועד הרכישה של הדירה החלופית) כך שהיא עדיין תחשב לדירה יחידה לעניין הוראות הפטור לפי סעיף 49ב(2) לחוק (פטור דירה יחידה).
תקופת ה-18 חודשים שבסעיפים אלו נקבעה במסגרת תיקון 85 לחוק כהוראת שעה לתקופה של 5 שנים מיום 1.5.16 ועד 30.4.21. בסיום הוראת השעה (במקור – לרכישות החל מה-1.5.21) תקופת ה – 18 חודשים אמורה להשתנות ל-24 חודשים כהוראת קבע. בהתאם להוראות סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת (הארכת תקפם של חיקוקים), מועד סיום הוראת השעה שנקבעה בתיקון 85 לחוק נדחה לתום שלושת החודשים לתקופת כהונתה של הכנסת הנכנסת, ולכן הוראת הקבע הקובעת כאמור תקופה של 24 חודשים, תחול רק על רכישות שיבוצעו החל מה-7.7.2021."
- עדכון נוסף – הארכת התקופה הנדרשת במכירת דירות משפרי דיור לאור משבר הקורונה
לאור משבר הקורונה, רבים ממשפרי הדיור שביקשו להחיל את מנגנון מס הרכישה לדירה חלופית נתקלים בקשיים במכירת הדירה הראשונה וכפי הנראה לא יעמדו בהתניה למכירה תוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה החלופית. בהתאם לחוק לדחיית מועדי תשלומי מסים והוראות לעניין מענקים בשל נגיף הקורונה החדש (תיקוני חקיקה), התשפ"א-2020, מי שרכש דירת מגורים נוספת והיה אמור למכור את דירתו הישנה (שהייתה דירתו היחידה עד לרכישת הדירה הנוספת) בתוך 18 החודשים מיום רכישת הדירה החדשה כדי לשלם מס רכישה בשיעור החָל על "דירה יחידה" והמועד האחרון למכירת הדירה הישנה הסתיים/יסתיים בתקופה 1.3.2020–30.6.2021, אזי התקופה האמורה לא תילקח בחשבון במניין ה-18 חודשים.
בנוסף, התקופה 1.3.2020–30.6.2021 לא תילקח בחשבון לגבי מי שעליו / היה עליו למכור את דירתו הישנה בתוך 18 חודשים ממועד רכישת הדירה הנוספת על-מנת לקבל פטור ממס שבח בגין מכירת הדירה הישנה, כאמור בסעיף 49ג(1) לחוק מיסוי מקרקעין.
3. הפרדה רכושית במכירה/ ברכישה של דירת מגורים במסגרת התא המשפחתי- פס"ד בלנק ורוזנבוים
ככלל, חוק מיסוי מקרקעין קובע פיקציה, לפיה יראו רוכש, בן זוגו וילדיהם הקטינים כרוכש אחד לעניין מס רכישה וכמוכר אחד לעניין מס שבח (להלן: "חזקת התא המשפחתי").
במסגרת פס"ד בבית המשפט העליון מיום 20.4.2021 בעניין בלנק ורוזנבוים נידון שיעור המס החל על מכירה או רכישה של דירת מגורים יחידה, כאשר בן הזוג מחזיק בדירה משלו ובני הזוג טוענים להפרדה רכושית.
במסגרת פסקי הדין שניתנו עד כה בסוגיית ההפרדה הרכושית במסגרת התא המשפחתי, נקבעו מספר גישות שונות:
- על פי ההלכה הפסוקה בעניין עברי ופלם, נקבע כי בני זוג ייחשבו כ"תא אחד" לצרכי מס שבח ומס רכישה לגבי עסקאות שנעשו לאחר יצירת התא המשפחתי. ביחס לעסקאות שנעשו על ידי אחד מבני הזוג טרם יצירת התא המשפחתי ניתן לטעון להפרדה רכושית.
- על פי ההלכה הפסוקה בעניין שלמי נקבע כי חזקת התא המשפחתי שקבע המחוקק היא חזקה הניתנת לסתירה. נטל ההוכחה לכך שיש לסטות מחזקת התא המשפחתי מוטל על הנישום.
במסגרת פס"ד הנוכחי, מנהל מיסוי מקרקעין ביקש לסטות מההלכה שנקבע בפס"ד שלמי, ובעצם ביקשה לחזור להלכה שנקבעה בפס"ד עברי, לפיה הסכם ממון אינו מוציא את בני הזוג מגדר "תא אחד". עוד נטען על ידי מנהל מיסוי מקרקעין, כי גם אם מיישמים את הלכת שלמי, הרי שהסכם הממון בין בני הזוג לא יושם בפועל. בית המשפט העליון דחה את הערעור ברוב קולות וציין כי אינו רואה הצדקה לסטות מההלכות שנקבעו בעניין פלם ובעניין שלמי ומההכרה שניתנה בהם לשני חריגים נוספים שיצרה הפסיקה לכלל היחידה המשפחתית ביחס לחריג המטען ההיסטורי (עסקאות שבוצעו על ידי בן הזוג לפני יצירת התא המשפחתי) וביחס לחריג ההפרדה הרכושית (אשר לפיו החזקה של התא המשפחתי ניתנת לסתירה בהתקיים הסכם ממון המיושם הלכה למעשה).
4. החלטת מיסוי 6642/21- מתנה בין קרובים
בהתאם לסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, חל פטור ממס שבח בגין העברת מקרקעין ללא תמורה בין קרובים.
הגדרת "קרוב" לעניין מס השבח כוללת – בן זוג, הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן-זוג ובני-זוגם של כל אחד מאלה, וכן אח או אחות – לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה.
במסגרת החלטת מיסוי 6642/21 שניתנה לאחרונה, (החלטה בהסכם) נקבע, כי הבעלים של דירת מגורים אשר נרכשה בכספים שהתקבלו במתנה מאימה זכאית להעביר את הדירה במתנה לאחותה בפטור ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין. במסגרת החלטת המיסוי נקבעו תנאים נוספים, כגון חובת הוכחה כי כל הכספים ששימשו לרכישת הדירה המועברת או מרביתם המוחלט (לפחות 95% מהכספים) מקורם במתנה ובתנאי נוסף שהדירה אכן מועברת בין האחיות במתנה וללא תמורה.
לבירורים, פרטים נוספים וייעוץ משפטי אנא פנו למחלקת המיסים במשרד גרוס ושות' בדוא"ל oren@gkh-law.com. אין באמור במבזק זה כדי להוות חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי בסוגיות הנידונות ובכל אופן מומלץ להתייעץ עם מומחה מס לפני נקיטת צעדים משפטיים ו/או אחרים המסתמכים רשימה זו.
משרד גרוס ושות' הנו אחד ממשרדי עורכי הדין הגדולים בישראל, המונה למעלה מ-170 עורכי דין. למשרד התמחות ופעילות ענפה בתחומי המשפט המסחרי, ובין היתר בתחום מיזוגים ורכישות, שוק ההון, הייטק וטכנולוגיה, בנקאות, מימון, נדל"ן, ליטיגציה, הגבלים עסקיים, אנרגיה ותשתיות, איכות הסביבה, קניין רוחני, דיני עבודה ומיסים.
מידע בחוזר זה מיועד ללקוחות משרד גרוס ושות' וידידיו. כל המידע הנכלל בחוזר זה הינו בבחינת מידע כללי ותמציתי בלבד, ואינו מהווה חוות דעת או ייעוץ משפטי. על המשתמש לקבל עצה מקצועית נפרדת לכל פעולה משפטית או אחרת בקשר לנושאים שנדונו בחוזר.
איש קשר
